Gayrimenkul Değer Artış Kazancı Vergisi Nedir?
Gelir Vergisi Kanunu’nun 80. Madde birinci fıkra (6) numaralı bendi uyarınca; “İktisap şekli ne olursa olsun ( ivazsız (miras veya bağış yolu) olarak elde edilenler hariç) 70 inci maddenin birinci fıkrasının (1), (2), (4) ve (7) numaralı bentlerinde yazılı mal (gerçek usulde vergiye tabi çiftçilerin zirai istihsalde kullandıkları gayrimenkuller dâhil) ve hakların, iktisap tarihinden başlayarak beş yıl içinde elden çıkarılmasından doğan kazançların (Kooperatiflerin ortaklarına bu sıfatları dolayısıyla tahsis ettikleri gayrimenkulleri tahsis tarihinde ortak tarafından satın alınmış sayılır.) değer artışı kazancı olduğu hükme bağlanmıştır.
Gayrimenkul Alış Tarihi Tespiti
Gayrimenkul alış tarihi, tapunun resmi olarak alındığı yani tapunun üzerinde yazan tarihtir. Ancak tapu alınmadan önce evde oturulması ve bu durumun ikametgâh, fatura vb. resmi bir belge ile kanıtlanması halinde, tapu alım tarihi yerinde evde oturulmaya başlanan tarih de kabul edilebilir. Bunların yanında, kentsel dönüşüm kapsamında yenilenen gayrimenkuller de dâhil olmak üzere, mevcut yasa gereği her tapu sahip değişikliği ile tapu cins değişikliğinde bu 5 yıllık süre yeniden başlayabiliyor.
Gayrimenkul Değer Artış Kazancı Vergi Hesaplaması Nasıl Yapılır?
Gayrimenkulün alış değeri enflasyona göre düzeltilir ve bugüne göre gayrimenkul değeri bulunur. Enflasyona göre düzeltilen gayrimenkul alış değeri ile gayrimenkul satış değeri arasındaki fark hesaplanır ve enflasyondan bağımsız olarak elde edilen “gerçek kazanç” bulunur. Bulunan bu kazançtan her yıl açıklanan istisna tutarı, satış sırasında ödenen tapu harcı ve konut kredisi kullanıldı ise konut satışına kadar ödenen faizlerin toplamı düşürülür ve “vergiye tabi tutar” bulunur. Bulunan vergiye tabi tutara vergi dilimleri uygulanarak “ödenecek vergi tutarı” hesaplaması yapılır.
Bir Örnekle Hesaplama Yapalım:
01.01.2018 yılında 200.000.-TL’ye alınan bir konut 01.12.2022 yılında 1.500.000.-TL’ye satılıyor.
Endeks Artış Oranları : Satış ve alış yapılan ayların bir önceki ayının TÜİK tarafından açıklanan Yİ-ÜFE (Yurt İçi Üretici Fiyat Endeksi) güncelleme oranları alınır.
01.12.2017 Yİ-ÜFE Güncelleme Oranı : 316,48
01.11.2022 Yİ-ÜFE Güncelleme Oranı : 2.026,08
1. Alış ve satış aylarından bir önceki ayın Yİ-ÜFE oranları (endeks değerleri) ile alış fiyatı çarpılır ve bu sayede alış fiyatı enflasyona göre düzeltilerek bugünün (ya da satış günü) TL değerine getirilir.
200.000.-TL * (2.026,08/316,48)= 1.280.384.-TL
2. Daha sonra alış fiyatının bugünkü değeri satış fiyatından çıkartılacak satıcının elde ettiği reel kar hesaplanır. Bunun vergi uygulamasında ki adı, istisna öncesi değer artış kazancı olarak geçiyor.
1.500.000 - 1.280.384= 219.616.-TL
3. Satış 2022 yılı için yapıldığı için 25.000.-TL istisnası düşülür. (01.01.2022 tarihinden itibaren 25.000.-TL’sinin gelir vergisinden istisna olduğu hüküm altına alınmıştır.)
Bunun sonucunda;
219.616 - 25.000= 194.616.-TL İstisna sonrası matrah bulunur. (İstisna tutarları yıllara göre aşağıdaki tabloda mevcut.)
4. İstisna sonrası matrahtan ise “satış sırasında ödenen” tapu harcı düşülerek vergiye tabi tutar bulunur. Ayrıca bu aşamada konut kredisi kullanıldı ise sadece konut satışına kadar ödenen faizlerin toplamı da tapu harcı gibi bir gider olarak düşülebilir.
1.500.000 * % 2= 30.000.-TL
194.616-30.000=164.616.-TL
5. Bulunan vergiye tabi tutara satışın yapıldığı yıla göre vergi dilimleri uygulanır. Satış 2022 yılı içerisinde yapıldığı için aşağıda yer alan 2022 yılı vergi dilimlerine göre bulunan 164.614.-TL vergi tabi tutarın net vergisi hesaplanır.
164.614.-TL vergi matrahının 2022 yılı vergi dilimlerine göre net vergisi ise 30.741.-TL olur.
(Bu konular hakkında daha detaylı bilgiye Gelir İdaresi’nin 189 numaralı çağrı merkezi üzerinden ulaşabilirsiniz.)
